«C’est une année record pour les fonds immobiliers»

Realstone SA est une direction de fonds qui gère plus de 5,1 milliards de francs d’actifs immobiliers en Suisse. La société propose quatre solutions d’investissement. Trois d’entre elles sont principalement résidentielles: les fonds cotés Realstone RSF et Solvalor 61 ainsi que le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) destiné exclusivement aux caisses de pension. Le quatrième produit, lancé fin 2022, est le Realstone Industrial Fund, réservé aux investisseurs qualifiés. Entretien avec Julian Reymond, CEO. Par Edouard Bolleter

Comment se porte actuellement le marché des fonds immobiliers en Suisse?

Le marché des fonds immobiliers affiche une solide performance, avec un rendement de 4,9% pour l’indice SWIIT en 2025. Dans un contexte incertain, marqué notamment par un ralentissement de la croissance mondiale du PIB, une baisse des taux d’intérêt et une guerre commerciale menée par les États-Unis sur les tarifs douaniers, les actifs immobiliers sont particulièrement prisés. Les investisseurs privilégient les fonds immobiliers les moins risqués, ce qui se traduit par une hausse continue des agios sur les fonds immobiliers résidentiels, à l’instar du fonds Solvalor 61 qui enregistre une performance remarquable de +15,2% sur l’année 2025. Ces performances sont d’autant plus impressionnantes que cette année 2025 est marquée par des augmentations de capital élevées avec un montant total prévu de presque 4 milliards, soit un montant similaire au volume record levé en 2021.

«En 2026, notre ambition est de continuer à faire croître ce fonds industriel.»

Quel bilan tirez-vous de l’année 2025 pour les véhicules de placement gérés par Realstone SA?

Nous avons su tirer parti de la forte attractivité de l’immobilier en 2025 pour poursuivre la diversification de nos solutions d’investissement et renforcer leur performance. D’une part, nous avons réalisé plusieurs opérations d’envergure, notamment pour notre fonds Solvalor 61, avec l’acquisition de deux immeubles en construction situés à Genève, dans le quartier des Nations. Le premier actif concerne un immeuble résidentiel, alors que le second est prévu, dans le cadre de la stratégie définie, pour une exploitation en appart-hôtel. L’ensemble de ce projet représente un volume d’investissement de 105 millions de francs et un rendement brut attendu de 4,7%. Pour le compte du groupe de placement RIRS, nous avons également acquis un immeuble de logements meublés à Vernier (GE) pour 26,5 millions de francs, offrant un rendement brut de 4,8%. D’autre part, nous avons réalisé des augmentations de capital pour chacun de nos produits. Dans ce contexte de forte demande, et alors que le SWIIT affiche un agio de 32,6%, ce sont aujourd’hui les solutions d’investissement non cotées qui devraient le plus bénéficier de cette dynamique. Nous nous réjouissons ainsi de la croissance qualitative du groupe de placement RIRS, qui détient désormais 44 immeubles pour une valeur vénale totale de 563 millions de francs. Le seuil des 500 millions constituait une étape clé car il représente un critère d’accès pour de nombreux investisseurs institutionnels. Cette évolution confirme le fort potentiel de croissance de ce véhicule de placement. Enfin, une augmentation de capital a permis de lever 20 millions de francs début novembre pour le Realstone Industrial Fund, le dernier produit que nous avons lancé. Cela permettra d’en poursuivre la croissance. Nous sommes convaincus de cette nouvelle stratégie d’investissement, qui permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant d’un rendement supérieur de 1,5% à 2% par rapport au secteur commercial habituel – bureaux et retail – avec une volatilité moindre. Ce fonds distribue par ailleurs un dividende attractif de 5 francs par part, pour une valeur d’environ 100 francs par part. En somme, cette solution réunit les attentes de tout investisseur: rendement, stabilité et diversification. Dans une tendance de taux d’intérêt bas, nous devrons concentrer nos efforts sur l’efficacité de la gestion des fonds et la génération de rendement, plutôt que de miser sur une croissance des rendements immobiliers, appelés à poursuivre leur baisse. Selon moi, l’exception reste toutefois le secteur industriel, une catégorie d’investissement de niche encore très peu exploitée par les investisseurs institutionnels.

Trois ans après le lancement du Realstone Industrial Fund, quels sont les principaux avantages du secteur industriel?

Nous constatons que ce marché est beaucoup plus stable que le marché résidentiel et commercial, principalement en raison du fait que les actifs sont majoritairement détenus par des propriétaires-utilisateurs plutôt que par des investisseurs.

Quelles grandes tendances vont, selon vous, façonner la gestion de fonds immobiliers dans les prochaines années?

Dans une tendance de taux d’intérêt bas, nous devrons concentrer nos efforts sur l’efficacité de la gestion des fonds et la génération de rendement, plutôt que de miser sur une croissance des rendements immobiliers, appelés à poursuivre leur baisse. Selon moi, l’exception reste toutefois le secteur industriel, une catégorie d’investissement de niche encore très peu exploitée par les investisseurs institutionnels.

Quelles orientations stratégiques prévoyez-vous pour le Realstone Industrial Fund en 2026, notamment en matière d’acquisitions, de spécialisation ou de réponse à la conjoncture économique?

En 2026, notre ambition est de continuer à faire croître ce fonds industriel en misant sur trois leviers: la diversification de nos investissements, une amélioration continue de la performance globale du portefeuille et une optimisation de la fiscalité pour nos porteurs de parts, notamment grâce à des acquisitions en détention directe.