Le fonds Comunus entre en Bourse

Comunus Sicav a introduit son fonds immobilier à la Bourse SIX Swiss Exchange, au début du mois d’octobre. L’opération a été marquée par un fort intérêt des investisseurs, avec un agio supérieur à 40% par rapport à la valeur nette d’inventaire. Julien Baer, son CEO, revient sur les raisons de cette cotation et détaille la stratégie de croissance du fonds, dont la fortune approche le milliard de francs.

Le fonds immobilier de Comunus Sicav vient de faire son entrée sur SIX Swiss Exchange. Qu’est-ce qui a motivé cette décision stratégique maintenant?

La décision a été guidée par deux facteurs clés. Premièrement, le fonds avait atteint une taille critique, avec une fortune approchant le milliard de francs, ce qui le rendait suffisamment mature et robuste pour être présenté à un public d’investisseurs plus large. Deuxièmement, les conditions de marché étaient devenues très favorables. Nous observions un intérêt croissant pour les actifs immobiliers de qualité, ce qui nous a confirmé que le moment était opportun pour offrir une meilleure liquidité à nos investisseurs historiques et ouvrir notre capital.

Les premiers jours de négoce se sont soldés par une prime de plus de 40% sur la valeur nette d’inventaire (VNI). Quelle est votre analyse de cet accueil par le marché?

Dès les premiers jours de négociation, notre fonds a suscité un fort intérêt, passant de 205 à 250 francs, soit en effet un agio supérieur à 40% par rapport à la VNI. C’est une grande satisfaction et, pour nous, une validation de notre stratégie. Cet accueil hautement positif montre que le marché reconnaît la valeur réelle de notre portefeuille, au-delà de sa simple valeur comptable.

Pour nos lecteurs qui découvrent Comunus, comment décririez-vous son ADN et ce qui le distingue des autres fonds immobiliers?

L’ADN de Comunus repose sur un principe simple: créer de la valeur par la transformation. Nous ne sommes pas des gestionnaires passifs. Nous achetons des immeubles bien situés, souvent anciens, et nous pilotons leur rénovation pour en révéler le plein potentiel. Ce qui nous distingue, c’est notre focalisation sur l’immobilier résidentiel et mixte en Suisse romande, un marché que nous connaissons parfaitement.

Votre stratégie repose sur la valorisation d’immeubles anciens dans une région connue pour sa forte pression immobilière, l’Arc lémanique. Cela soulève un défi: comment parvenez-vous à générer une performance attractive pour vos investisseurs tout en maîtrisant l’évolution des loyers?

C’est le cœur de notre modèle. Notre performance ne provient pas d’une augmentation agressive des loyers, mais de l’augmentation de la valeur intrinsèque des immeubles que nous rénovons. En améliorant la qualité et la performance énergétique d’un bâtiment, nous augmentons sa valeur capitalistique de manière significative. Nous planifions les rénovations en respectant la rotation naturelle des locataires, ce qui nous permet de maîtriser l’impact sur les loyers globaux du portefeuille. C’est cet équilibre entre création de valeur pour l’investisseur et responsabilité envers le locataire qui fait notre force.

Depuis sa création en 2013, le fonds a affiché une croissance régulière. Au-delà des conditions de marché favorables, quels sont les facteurs internes et les décisions stratégiques qui expliquent, selon vous, cette performance dans la durée?

Je vois trois piliers principaux. Le premier est la discipline: nous avons une stratégie d’investissement très claire depuis le début et nous nous y tenons. Le deuxième est notre expertise locale: notre ancrage en Suisse romande nous donne un accès privilégié à des opportunités que d’autres ne voient pas. Enfin, le troisième pilier est la proximité: nous avons une gestion très active et un contact direct avec les régies, ce qui nous permet une microgestion efficace de chaque actif.

Après le succès de cette cotation, quelles sont les prochaines étapes? Vous avez mentionné l’objectif d’atteindre le milliard de francs de fortune d’ici à 2026.

Le contexte des taux d’intérêt a beaucoup évolué et reste un sujet majeur. Comment Comunus navigue-t-il dans cet environnement et quelles sont vos perspectives sur le marché immobilier romand? La cotation est un point de départ, pas une fin en soi. Elle nous donne la visibilité et l’accès aux capitaux nécessaires pour accélérer notre développement. Nous confirmons notre objectif d’atteindre le milliard de francs de fortune d’ici à 2026. La stratégie ne change pas: nous continuerons à rechercher de manière disciplinée des acquisitions qui correspondent à nos critères, c’est-à-dire des immeubles offrant un réel potentiel de création de valeur. Nous visons une croissance maîtrisée, où chaque investissement renforce la qualité globale du portefeuille.

Nous avons toujours eu une gestion prudente de notre endettement. Un environnement de taux bas est structurellement favorable aux valorisations immobilières, mais nous restons préparés à différentes conjonctures. Concernant le marché romand, les fondamentaux restent extrêmement solides: la démographie est dynamique et la demande pour des logements de qualité reste supérieure à l’offre. Notre portefeuille, composé d’actifs résidentiels et mixtes bien situés, est donc particulièrement résilient.

En tant que CEO, quelle est votre vision pour Comunus dans les cinq prochaines années?

Ma vision est de consolider Comunus comme une référence incontournable de l’investissement immobilier à valeur ajoutée en Suisse romande. Cela ne signifie pas être les plus gros, mais continuer à être reconnus comme performants et respectés. Nous allons continuer à innover dans nos techniques de rénovation, notamment sur le plan énergétique, et à renforcer notre gouvernance. L’objectif est de poursuivre une croissance durable qui profite à la fois à nos investisseurs, à nos locataires et au patrimoine bâti de la région.

«L’ADN de Comunus repose sur un principe simple: créer de la valeur par la transformation. Nous ne sommes pas des gestionnaires passifs.»