« Un secteur de niche qui se caractérise par des rendements élevés, de l’ordre de 5% à 7% »

Realstone est une direction de fonds qui gère plus de CHF 4,5 milliards d’actifs immobiliers en Suisse. Le groupe propose des solutions d’investissement comme les fonds cotés Realstone RSF et Solvalor 61 ou le groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) destiné exclusivement aux caisses de pension. À côté de ces produits principalement résidentiels, Realstone a lancé, fin 2022, le Realstone Industrial Fund, réservé aux investisseurs qualifiés. Lequel investit dans des biens immobiliers industriels et artisanaux, un secteur encore peu exploré par cette branche.

Entretien avec Julian Reymond, CEO, et Hugo Debreczeny, Portfolio Manager.

Pourquoi avez-vous choisi de lancer un véhicule de placement spécialisé dans l’immobilier industriel?

Ces dernières années, l’investissement dans l’immobilier industriel a gagné en popularité au niveau mondial, notamment aux États-Unis où il fait l’objet d’un fort engouement depuis la période du covid, puisque son poids au sein de l’indice des REITs américains a plus que doublé entre 2017 et 2023. En Suisse, c’est encore un secteur de niche, qui a été préservé de la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années et qui se caractérise par des rendements élevés, de l’ordre de 5% à 7%, que l’on peine à retrouver dans les autres classes d’actifs. De plus, la structure suisse, composée essentiellement de PME innovantes et compétitives, limite le risque d’un tel investissement et offre donc un excellent rapport entre rendement et risques. À l’instar de l’immobilier résidentiel, les biens industriels neufs sont rares en Suisse alors qu’il y a une forte demande pour de tels espaces bien connectés et modulables.

«Nous pensons que l’attrait pour l’immobilier industriel va grandir à mesure que l’augmentation de l’agio des fonds résidentiels en diminuera les rendements.»

Si le secteur offre des perspectives aussi attirantes pour les investisseurs, pourquoi s’agit-il encore d’un secteur de niche ?

Il y a deux raisons principales à cela. Premièrement, l’immobilier industriel en Suisse est principalement un secteur de propriétaires occupants : plus de 80% des bâtiments industriels appartiennent aux entreprises qui les occupent. Cela devrait toutefois vite évoluer car toujours plus d’entrepreneurs s’aperçoivent du coût d’opportunité qui en découle. Au lieu d’être immobilisées dans leur bilan comptable, les sommes représentées par leurs actifs immobiliers pourraient être réinvesties pour développer leur activité ou améliorer leur productivité. Pour répondre à cette problématique, nous proposons d’ailleurs le sale-and-leaseback. Cela consiste à un rachat de l’immeuble par le Realstone Industrial Fund tout en assurant un bail à long terme à l’entreprise qui occupe les locaux. Deuxièmement, l’immobilier industriel est un secteur qui nécessite une stratégie et des compétences spécifiques dans la sélection des actifs, la relation avec les locataires et la gestion opérationnelle des bâtiments, compétences dont ne disposent pas forcément les investisseurs immobiliers traditionnels.

Comment avez-vous développé la stratégie et les compétences nécessaires pour lancer ce fonds industriel ?

La stratégie du Realstone Industrial Fund est celle d’un fonds « core industriel » permettant de maximiser le rendement et de minimiser le risque. Nous visons donc l’acquisition de bâtiments industriels bien situés, avec des locataires solides et un fort potentiel locatif qui sera renforcé au fil du temps par la rareté des espaces industriels. En somme, il s’agit de la même stratégie que nous avons déployée avec succès sur nos fonds résidentiels, mais adaptée au secteur industriel qui s’y prête tout particulièrement. Pour y parvenir, nous avons progressivement recruté – depuis le lancement du fonds en 2022 – une équipe de spécialistes du secteur commercial et industriel afin de constituer un véritable pôle de compétences interne. Nous avons aussi développé notre réseau d’apporteurs d’affaires pour avoir accès aux meilleures opportunités.

Qui sont vos investisseurs ?

Notre base d’investisseurs comprend à la fois des acteurs institutionnels comme des banques et des gestionnaires de fortune de type « family office ». Le fonds intéresse une palette d’investisseurs assez large car il offre des rendements élevés avec un dividende-cible de 5% par an tout en garantissant la sécurité d’un fonds immobilier régulé par la FINMA. Nous pensons que l’attrait pour l’immobilier industriel va grandir à mesure que l’augmentation de l’agio des fonds résidentiels en diminuera les rendement. Notre travail consiste à éduquer les investisseurs sur le potentiel qu’offre la classe d’actifs, souvent méconnue, ainsi que sur les bénéfices en termes de diversification dans un portefeuille immobilier.

Comment voyez-vous les perspectives du secteur aujourd’hui ?

Les perspectives semblent excellentes pour l’immobilier industriel. D’une part, l’industrie suisse reste dynamique avec une croissance de son chiffre d’affaires de 5.7% au 3^e trimestre 2024. D’autre part, certaines dynamiques soutiennent la demande à moyen terme, comme la quasi-absence de télétravail, la croissance des besoins logistiques liés au e-commerce ou la relocalisation de la production mondiale plus proche des centres de consommation. De plus, les immeubles industriels bénéficient à long terme d’un fort potentiel de reclassification commerciale ou résidentielle, lorsqu’ils sont progressivement absorbés par le tissu urbain environnant.