« L’immobilier indirect, cette composante incontournable d’une stratégie d’investissement gagnante »

Julian Reymond, CEO de Realstone SA

Après dix-huit mois durant lesquels les taux hypothécaires ont connu une hausse importante, la situation s’est désormais stabilisée et les spécialistes entrevoient de futures baisses. L’immobilier se positionne ainsi à nouveau comme une classe d’actifs attractive tant pour les investisseurs institutionnels que pour les privés, avec des solutions nouvelles pour répondre à leurs besoins.

Dans le monde de l’investissement, la quête de rendements durables et stables est au cœur des préoccupations des entrepreneurs de la finance. Dans cette dynamique, l’immobilier suisse – depuis toujours considéré comme une sécurité – est l’un des piliers de la diversification de portefeuille. Cependant, il est crucial de choisir la voie la plus efficiente. Et aujourd’hui, investir dans l’immobilier de manière indirecte à travers des fonds de placement offre des avantages significatifs par rapport à la détention directe d’immeubles locatifs de rendement.

Diversification, liquidité et simplification

Tout d’abord, l’immobilier indirect permet de conserver une exposition à l’immobilier avec une diversification du portefeuille bien plus efficace, minimisant ainsi le risque global. Investir dans des fonds immobiliers donne accès à des portefeuilles d’immeubles diversifiés en termes de secteurs et zones géographiques. Il en découle que la performance financière est optimisée et que les risques liés au marché immobilier sont réduits.

Ensuite, l’immobilier indirect offre une liquidité accrue par rapport à la détention directe de biens immobiliers. Les investisseurs peuvent acheter et vendre des parts de fonds immobiliers plus facilement que des propriétés physiques, ce qui leur permet de réagir rapidement aux conditions du marché et de gérer plus efficacement leur exposition immobilière. Cette liquidité accrue est également un avantage pour les investisseurs privés, car ils peuvent même planifier et simplifier leur succession.

Enfin, l’immobilier indirect permet aux investisseurs d’externaliser les tracas liés à la gestion immobilière et à la transition énergétique, un thème central pour les deux décennies à venir. En s’épargnant ainsi la gestion opérationnelle, les investisseurs peuvent se concentrer sur d’autres aspects de leur portefeuille et bénéficier d’une gestion plus efficace des actifs par une équipe expérimentée.

Cerise sur le gâteau, l’aspect fiscal est intéressant, en particulier pour les investisseurs privés. En effet, les porteurs de parts d’un fonds de placement ne sont imposés ni sur le dividende ni sur la fortune lorsque celui-ci est structuré en détention directe des immeubles, comme c’est, par exemple, le cas du fonds Solvalor 61.

«l’immobilier indirect permet aux investisseurs d’externaliser les tracas liés à la gestion immobilière et à la transition énergétique, un thème central pour les deux décennies à venir.»

Le swap pour optimiser son portefeuille

Dans une optique de simplification, tant pour les propriétaires privés que pour les institutions de prévoyance professionnelle, l’apport en nature – couramment appelé «swap» – est une solution fort intéressante, également proposée par Realstone. Le swap consiste à échanger la propriété d’un ou plusieurs immeubles contre des parts d’un véhicule de placement immobilier. C’est une stratégie particulièrement attrayante pour les propriétaires privés et les caisses de pension qui cherchent à optimiser leur portefeuille immobilier tout en assurant une stabilité financière à long terme. En optant pour un swap, l’investisseur continue à bénéficier des avantages de l’immobilier tout en externalisant les risques et les tracas.

L’immobilier industriel: un fort potentiel pourtant peu connu

Au sein de l’immobilier indirect en Suisse, jusqu’ici essentiellement articulé autour du résidentiel et du commercial, l’immobilier industriel commence à se faire une place de plus en plus intéressante, ce qui semble normal dans un pays où près du 20% du PIB provient du secteur industriel.

L’immobilier industriel offre un potentiel attractif pour les investisseurs, notamment en raison de sa stabilité et de son rendement. Les entrepôts, les usines et les installations de production sont des actifs tangibles qui peuvent générer des revenus réguliers et offrir une protection contre l’inflation.

Ce segment est encore peu proposé comme solution d’investissement par des fonds immobiliers. Parmi eux, le Realstone Industrial Fund représente une opportunité unique pour les investisseurs qualifiés désireux de capitaliser sur le marché immobilier industriel. Ce fonds offre une exposition diversifiée à un portefeuille d’actifs industriels de qualité, avec un potentiel de croissance significatif à long terme.

Une solution aussi pour les entrepreneurs

En outre, le Realstone Industrial Fund propose une solution innovante qui permet aux propriétaires immobiliers industriels de libérer des liquidités tout en restant dans leurs locaux de production via un bail à long terme: le sale-and-leaseback. Cette approche permet aux entrepreneurs de simplifier la gestion immobilière et de débloquer des ressources financières pour investir dans la croissance de leur entreprise. Mais le sale-and-leaseback facilite également la transmission d’une entreprise en retirant les actifs immobiliers de la transaction, car ils représentent souvent un poids important et sont onéreux pour le repreneur. Avec des taux hypothécaires à nouveau plus sages et des propositions innovantes, l’immobilier indirect recèle une multitude d’avantages. Nul doute que c’est une solution qui restera judicieuse pour les investisseurs au moment de travailler sur leur portefeuille.