Quels sont les défis du renouvellement hypothécaire à l’approche de l’âge de la retraite?

Julia Paoli

Responsable Prévoyance

Edmond de Rothschild

En Suisse, devenir propriétaire est un accomplissement majeur mais difficile. Pour preuve, seulement 36% (1) des ménages privés possèdent un logement principal. Cela offre sécurité et patrimoine pour les générations futures. Cependant, des défis financiers peuvent survenir, notamment lors du renouvellement d’un prêt hypothécaire, surtout en fin de carrière. Lorsque l’âge de la retraite se rapproche, les prêteurs (banques, assurances) réévaluent systématiquement la situation financière des propriétaires pour s’assurer que les revenus post-retraite permettront de couvrir les charges hypothécaires.

Qu’il s’agisse de réduire la charge hypothécaire, de planifier ou d’utiliser ses capitaux de prévoyance lors d’un versement anticipé dans le cadre d’un encouragement à la propriété du logement ou d’une mise en gage ou encore de trouver des solutions d’épargne pour pallier une baisse de revenu, un plan de prévoyance peut être ajusté pour répondre précisément aux objectifs personnels de chaque ménage. Un accompagnement individualisé permet ainsi de préparer l’avenir financier tout en optimisant les futures ressources disponibles à la retraite.

Il est fortement recommandé de conserver des liquidités car l’accès à de nouvelles sources de financement devient plus difficile une fois arrivé l’âge de la retraite. Il est donc crucial de maintenir une certaine flexibilité financière pour faire face aux imprévus – comme des travaux urgents dans la maison ou des frais médicaux.

De plus, l’anticipation de la transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants (sous forme de donation, de vente avec usufruit, ou via un autre mécanisme) permet de réduire les éventuelles charges successorales et de garantir que les parents puissent continuer à jouir de leur résidence sans contraintes. Dans certains cas, le transfert de propriété à un bénéficiaire au sens du droit de la prévoyance n’entraîne pas forcément d’obligation de rembourser un versement anticipé provenant de la prévoyance professionnelle (LPP).

Le rôle central de la prévoyance dans le renouvellement des prêts

À l’aube de la retraite, la réévaluation de la situation financière des propriétaires est une étape fondamentale car elle permet aux prêteurs de garantir que les revenus seront suffisants pour confirmer la viabilité du prêt. C’est ici que la prévoyance, en particulier le 2 e pilier (LPP), entre en jeu. Les montants accumulés dans le 2 e pilier pendant la vie active constituent une ressource indispensable pour maintenir un niveau de vie correct à la retraite, mais leur gestion doit être optimisée. Par exemple, un retrait en capital peut être utilisé pour amortir une partie du prêt hypothécaire, tandis que le reste peut être converti en rente. Cette gestion stratégique des ressources permet d’atténuer la chute de revenus à la retraite, en générant des fonds suffisants pour couvrir à la fois les remboursements hypothécaires et les dépenses courantes.

Critères sur lesquels se basent les prêteurs pour les personnes souhaitant emprunter et qui sont proches de la retraite

• Amortissement du prêt hypothécaire de 2 e rang En Suisse, les prêts hypothécaires sont souvent répartis entre un prêt de 1 er et de 2 e rang. Ces derniers doivent être généralement amortis avant l’âge de 60 ans, ou sur une période maximale de cinq ans pour les emprunteurs âgés entre 56 et 60 ans. Cela peut représenter une pression financière importante pour les ménages qui n’ont pas prévu cette charge supplémentaire. Dans certains cas, un amortissement partiel du prêt de 1 er rang peut également être exigé si la situation financière est jugée trop compliquée.
• Les revenus à la retraite Les établissements prêteurs prennent en compte les revenus bruts pour évaluer la capacité à honorer les charges hypothécaires. Toutefois, les revenus à la retraite étant souvent perçus nets, une majoration de 15% est généralement appliquée afin de mieux appréhender la situation financière future des emprunteurs. Les institutions financières s’appuient également sur les projections AVS et les rentes LPP figurant sur les relevés de caisse de pension. En cas de retrait d’un capital, un taux de conversion de 5% est généralement utilisé pour estimer les revenus générés par ce capital.
• Les cas où il y a eu une dissolution des rapports de travail par l’employeur Un licenciement après cinquante-huit ans peut entraîner une réduction significative des prestations de retraite du 2 e pilier. Depuis 2021, il est possible de maintenir son affiliation au 2 e pilier auprès de la même institution de prévoyance avec un financement individuel afin de garantir un revenu à la retraite qui permettra de couvrir, par exemple, les charges hypothécaires.
• Les personnes ayant des revenus durables et les professions indépendantes Certains métiers, surtout les professions libérales, permettent de travailler au-delà de l’âge de la retraite. Pour les travailleurs indépendants comme les artisans, les prêteurs évaluent soigneusement la possibilité de continuer après 65 ans, en tenant compte des risques liés à la santé, de la capacité de travail et de la demande du marché de l’emploi.

Renouveler un prêt hypothécaire à l’approche de la retraite en Suisse nécessite une bonne préparation. Un plan de prévoyance adapté et l’aide de spécialistes en financement sont essentiels pour compenser la baisse des revenus. Il est aussi important de garder des liquidités et d’anticiper la transmission du patrimoine pour assurer la stabilité financière et préparer l’avenir familial.

(1) Source: Office fédéral de la statistique, 2022