Financement des villes durables: innover pour accélérer la transition

juillet 27, 2023 Non Par Invité(e)s

Alejandro Nimo

Head of Private Asset Solutions

Mirabaud Wealth Management

Les enjeux climatiques, environnementaux et sociétaux accélèrent la transformation des villes. La question de l’utilisation des sols, de l’étalement urbain, de l’efficience énergétique des bâtiments et de l’harmonie sociale est désormais au cœur des politiques publiques. La France montre l’exemple, notamment via le projet du Grand Paris, considéré comme la 2ème métropole la plus attractive du monde, derrière Londres mais devant Singapour en termes d’investissements, d’après le Global Cities investment Monitor de 2021.

De récentes lois visant à optimiser l’espace urbain, à limiter l’artificialisation des sols et à rénover le parc immobilier contribuent à accélérer la transition urbaine des grandes villes françaises. Si la densification paraît être l’une des meilleures solutions, elle n’exclut pas la durabilité, qui est intégrée dans toutes les strates des projets français de rénovation urbaine. Cette transformation sans précédent des villes, du Grand Paris aux métropoles de province, nécessite des investissements importants dès l’origine des projets, et d’établir des partenariats de confiance avec des promoteurs respectant scrupuleusement les critères ESG.

Des opportunités historiques

La crise climatique et les ambitions politiques de décarboner la plupart des grandes villes européennes ont accéléré la transformation des villes et du parc immobilier. La France, en ayant mis en place un nouveau cadre législatif afin de protéger les espaces naturels aux abords des villes et favoriser une densification durable et harmonieuse pour ses habitants, fait figure d’exemple. Les projets de rénovation et de construction sont historiquement très importants en France, notamment en région parisienne et dans certaines grandes villes. A la suite de la libération accélérée d’immeubles de bureaux depuis le développement du télétravail et le recentrage des entreprises dans Paris intra-muros, sur un parc global de 50 millions de m 2 en Île-de-France, près de 8% seraient vacants et 90% sont considérés comme obsolètes. Ce nouveau contexte est favorable à l’essor des transformations de bâtiments non résidentiels en logements et répond également à une forte demande aussi bien de logements pour étudiants, de résidences pour seniors que pour du coliving.

Comment investir

Ces projets d’envergure nécessitent des investissements substantiels et de nouveaux modèles de financement permettant de drainer des capitaux institutionnels et privés afin d’accompagner sur un plan capitalistique des promoteurs de premier rang dans l’acquisition d’actifs à restructurer. Ce modèle unique et inédit diffère de la majorité des fonds de private equity investissant dans le secteur de l’immobilier, dans le sens où il n’a pas pour objectif de générer un revenu locatif. Déjà expérimentée dans le cadre du projet «Grand Paris», la nécessité d’étendre cette expertise dans d’autres métropoles françaises est désormais d’actualité. Cette approche de financement des villes durables offre des opportunités d’investissement qualitatives en France (et prochainement en Europe), une bonne visibilité sur les rendements, avec un retour sur investissement rapide de six ans, et un risque maîtrisé grâce à des partenariats de confiance mis en place avec les meilleurs promoteurs immobiliers. Elle implique une approche relevant de l’article 9 SFDR (règlement sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers), qui la positionne au plus haut niveau en termes d’impacts et de contributions durables. Répondre aux exigences très élevées de la réglementation environnementale française garantit ainsi l’obtention de permis de construire pour tous les bâtiments.

Dans le contexte actuel de forte volatilité et de nécessaire diversification des portefeuilles, les marchés privés et notamment les investissements en immobilier non coté ont démontré leur capacité à offrir aux investisseurs un couple rendement-risque équilibré. En plus de sa dimension financière, ce type de stratégie d’investissement permet de mesurer concrètement les impacts en termes de durabilité réalisés non seulement sur les économies locales, mais également sur les populations et les futures générations. Le Groupe Mirabaud, après le succès de sa stratégie «Grand Paris» qui compte 20 opérations dont la construction et le financement de 2’600 logements, lance un nouveau véhicule destiné à financer la transformation urbaine. Forte de ses relations de confiance nouées avec les principaux promoteurs qui œuvrent au Grand Paris, Mirabaud Asset Management combine ainsi son expertise en financement de projets immobiliers à l’un des plus grands défis urbanistiques de notre siècle.

Le Groupe Mirabaud a été fondé à Genève en 1819. Aujourd’hui, groupe d’envergure internationale, il propose à ses clients des services financiers et des conseils personnalisés dans trois domaines d’activité: Wealth Management (gestion de portefeuille, conseils en investissements et services aux gérants de patrimoine indépendants), l’Asset Management (gestion institutionnelle, gestion et distribution de fonds) et services de Corporate Finance hautement spécialisés (equity research, conseil aux entreprises, marchés des capitaux et exécution).