« Prise en compte de la durabilité dans les investissements immobiliers indirects »

Roland Vögele
CEO, MV Invest

Pour de nombreux investisseurs, les placements indirects dans l’immobilier, tels que les fonds, les sociétés anonymes ou les fondations de placement, sont une composante essentielle de leur portefeuille d’investissement. Certains optent pour cette approche en raison d’un manque de connaissances dans l’acquisition directe de biens immobiliers, tandis que d’autres la considèrent comme le moyen de diversifier leur portefeuille immobilier malgré des investissements limités. On estime qu’environ 25 à 30 % des investisseurs institutionnels adoptent une approche passive, investissant dans des produits indiciels. Cette stratégie a du sens pour ceux qui souhaitent participer au développement global du marché ou assurer une diversification maximale. Cependant, la compréhension des investissements immobiliers indirects n’est pas toujours présente en interne.

En tant que société de conseil spécialisée dans les investissements immobiliers suisses indirects, MV Invest analyse cette classe d’actifs depuis près de 30 ans et développe des approches d’investissement correspondantes pour les investisseurs institutionnels. Nous nous penchons particulièrement sur des questions liées à la durabilité, que ce soit pour la sélection d’investissements immobiliers indirects ou pour évaluer la durabilité d’un portefeuille existant. L’analyse, le conseil, la consolidation et le reporting constituent les éléments fondamentaux de notre solution globale

Analyse par notre Rating de durabilité

Pour permettre la comparabilité des véhicules immobiliers indirects, MV Invest a développé sa propre notation de durabilité. Cette notation utilise une approche de « méta-notation », combinant les analyses de durabilité existantes des véhicules (par exemple, le benchmark GRESB ou la certification SSREI), avec des indicateurs opérationnels de durabilité (conformes aux normes AMAS). Elle étend également l’analyse par une évaluation de la gestion basée sur l’expérience de longue date de MV Invest sur le marché. Ainsi, notre analyse prend en compte à la fois des mesures quantitatives et des indicateurs qualitatifs.

La grande majorité des produits d’investissement immobilier a désormais formulé une stratégie de durabilité et a progressé dans sa mise en œuvre. C’est pourquoi notre notation accorde de l’importance à l’évolution de la mise en œuvre de la stratégie. Dans notre base de données, les intensités énergétiques et en CO2 rapportées sont archivées, permettant une analyse comparative sur la durée. Les valeurs mesurées actuelles sont comparées au benchmark de REIDA (Real Estate Investment Data Association). Une déviation significative par rapport à la référence impacte la notation de durabilité du véhicule immobilier. Les ratings finaux ne sont pas divulgués.

Avec les ratings obtenus, MV Invest est capable de représenter la durabilité des portefeuilles individuels et des indices de marché tels que le SWIIT ou le REAL. Lors de la consolidation, la valeur globale de durabilité d’un portefeuille prend en compte non seulement l’allocation actuelle au niveau de l’investisseur, mais aussi la taille respective du parc immobilier détenu par les produits inclus.

Conseiller du groupe de placement MV Swiiterra

MV Invest agit en tant que conseiller en investissement et en durabilité pour MV Swiiterra, un groupe de placement de la Dufour Investment Foundation, dirigé par la société Quantus à Zurich. Les investisseurs ciblés cherchent à couvrir leur exposition au marché immobilier avec un produit indiciel sur les fonds immobiliers (SWIIT) et/ou détiennent des positions individuelles dans les fonds immobiliers cotés à la bourse suisse. L’intégration de la durabilité dans la stratégie n’est pas une mode, mais un élément primordial pour créer une valeur ajoutée à long terme tout en tenant compte de l’avenir de notre planète.

Swiiterra utilise la notation de durabilité de MV pour créer une allocation proche du SWIIT (Active Share par rapport à SWIIT < 30%), assurant ainsi que la durabilité du portefeuille Swiiterra est toujours supérieure à celle du portefeuille SWIIT. Le rapport mensuel de MV Swiiterra est conçu pour être utilisé comme communication externe par l’investisseur concerné. Si un investisseur détient également des positions dans d’autres véhicules immobiliers indirects, il est recommandé de consolider l’ensemble dans un rapport de durabilité global.

Consolidation et Rapport de Durabilité

Les exigences réglementaires relatives au reporting sur la durabilité connaissent une augmentation constante dans toutes les classes d’actifs, y compris les investissements immobiliers. Un exemple concret de cette évolution est la recommandation de l’ASIP (Association suisse des institutions de prévoyance), qui établit des exigences minimales claires pour un rapport ESG. Étant donné que les investisseurs s’engagent dans différentes « catégories » de produits immobiliers indirects tels que les fonds, les actions et les fondations de placement, la nécessité d’un rapport uniforme et comparable devient essentielle.

Fort de notre expertise ESG reconnue, nous sommes en mesure de fournir une assistance ciblée aux investisseurs dans ce domaine. Ainsi, le rating de durabilité que nous avons expliqué précédemment nous permet d’évaluer les différents véhicules immobiliers à cet égard et de produire un rapport de durabilité transparent et informatif pour l’ensemble du portefeuille immobilier indirect. En plus de présenter la notation de durabilité actuelle de manière statique, nous mettons à disposition des analyses temporelles et contextuelles particulièrement approfondies.

BIO EXPRESS

Depuis 1993, Roland Vögele s’est donné pour mission d’analyser les investissements immobiliers suisses. En 2008, il a fondé MV Invest, une société de conseil basée à Zurich pour les investissements immobiliers directs et indirects. Avec son équipe, il élabore des stratégies et des approches innovantes pour les investisseurs.

Afin de pouvoir également évaluer les placements immobiliers suisses en fonction de la durabilité, il a lancé en 2020 le Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) et aide ainsi le secteur à conduire le parc immobilier suisse vers un avenir transparent et de valeur.

Roland Vögele est président de la fondation immobilière DAI et membre du conseil d’investissement de la fondation de l’assurance AXA.